第337章 房地产该怎么玩
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9月19日，下午3点过。
东山度假山庄，胡晶晶家里的木楼别墅。
看着床上熟睡的林向西。
林向东俯下身来。
在她小脸上轻轻亲了一下。
旁边的董晓莉轻声道：
“你快走吧，西西要是醒了，会哭鼻子的。”
林向东站起身来，又抱着董晓莉亲了一口。
方才下楼钻进一辆奔驰320。
楼下，胡晶晶和董晓莉一起望着奔驰车远去。
胡晶晶突然道：
“晓莉姐，现在蜀都可以直飞港岛了。
你也可以抽时间去港岛玩玩嘛。
等浩浩满了半岁，我就给他断奶了。
到时候，你可以好好休息一段时间。”
董晓莉摇摇头：
“我去港岛，那是给向东添乱。”
胡晶晶轻轻一叹：
“也就是你，才过得了这样寂寞寡淡的日子。”
董晓莉淡淡一笑：
“我不觉得有什么寂寞寡淡。
跟徐政那个混蛋一起过的20多年相比。
我现在没有焦虑，也不愁生意上的事。
每天也有时间运动健身，还有读书看报。
有向东陪着的时候，就好好放松一下。
这样的日子，轻松、安宁又充实。
我真的感觉很幸福，也真的知足了。”
108国道，奔驰车正驶向蜀都。
后排座上，周佑军和林向东谈论着房地产。
“向东，去年蜀都全市的房地产投资有68个亿。
今年的投资增幅不大，也就在6%左右。
商品房销售增长倒是很快，超过了30%。
我们明年是不是再拿一两块地？”
林向东想想道：
“双安地产今年已经在蜀都拿了一块地。
公司刚刚起步，资金还不充裕。
整个房地产行业还缺少一个契机。
资金是有成本的，我建议现阶段不必囤地。”
周佑军好奇道：
“向东，你说的契机是什么？”
林向东道：
“就是全面取消福利分房。
现在各种单位和企业的福利分房还比较普遍。
房改试点搞了十来年，这才是最大的障碍。
一旦全面取消福利分房政策。
住宅开发会全面迈进市场化。
住房按揭贷款也会从试点走向全面普及。
住房消费也会进入全面货币化的新阶段。
整个房地产行业的春天就来了。
现在，双安地产可以每一两年开发一个小项目。
主要用于锻炼和培养队伍，积累经验。
一旦全面取消福利分房的政策公布。
我们就可以大笔投资了。”
周佑军想想道：
“全面取消福利分房，应该很难吧？”
林向东摇头一笑：
“军哥，这是必然的趋势，不用怀疑。
只有全面取消福利分房。
让所有人都拿钱去买房。
房改才算进入了实质性的阶段。
只有完成这样实质性的房改。
房地产行业才会迎来爆发式发展。
而房地产投资，又事关国民经济下一阶段发展。
这个行业非常特殊，会成为支柱型的产业之一。
因为它有超长超宽的产业链。
上游涉及到钢材、水泥、玻璃等建材行业，还有工程机械。
下游又有家电、家具、家纺等行业。
房地产开发本身，又涉及建筑、银行放贷和政府的土地供应。
此外，还有建筑设计、房产中介、装修、物业管理等服务业。
再进一步延伸的话，比如建材业还有上游。
像矿产、冶炼这些行业。
所以，一个房地产项目的投资。
能拉动几十个细分行业的发展。
在房地产发展已经比较成熟的国家。
房地产投资的拉动系数在1.8倍到1.9倍。
1个亿的房地产投资。
能拉动产业链上1.8亿到1.9亿的投资。
而我们国家的房地产行业刚刚起步。
所以，房地产投资的拉动系数达到2.5倍甚至3倍都很正常。
这个行业一旦发展起来。
对Gdp的贡献能超过20%，甚至占到1\/4。”
周佑军一直专注的听着，不由赞道：
“向东，你懂的真多。”
林向东道：
“军哥，这些行业发展背景和相关知识。
通过读书看报就能逐步了解到的。
这是一种行业宏观发展的前景。
到了蜀都，我们再详细聊一聊。
双安地产接下来如何制订一步步的发展战略。”
周佑军点头一笑：
“好，说实话，我还没什么头绪。
一直想找机会跟你详细讨论一下。”
林向东点点头，开始闭目休息。
以前，双安地产没有资本实力。
讨论具体的发展规划只是空谈。
现在，时机已经基本成熟了。
因为明年就会出台全面取消福利分房的政策了。
下午快5点时，赶到了蜀都锦绣花园。
林向东和周佑军坐在楼顶露台喝茶。
接着聊房地产和双安地产的发展战略。
周佑军沏好茶水，两人点根烟，又接着聊。
林向东道：
“军哥，华夏有十几亿人口。
房地产行业未来发展到10万亿甚至20万亿的规模。
其实都是可以想象的。
这个行业，从投资开发到终端市场的消费。
其实都是加杠杆的模式，甚至是高杠杆。
在投资端，开发商搞的商品房预售模式。
其实是港岛在60年代发明的卖楼花。
一个商品房开发项目，长则两年，短则一年半。
在工期进行到几个月，主体结构封顶时。
开发商就可以通过预售快速回笼资金。
房产开发最常见的投资杠杆，可以达到10倍左右。
比如宏元地产在绵城开发的西山公馆。
而在消费端，购房者以两成首付按揭买房。
消费杠杆也达到了5倍。
所以，通过银行对开发商和购房者两头放贷。
资金就在整个产业链上快速流动起来。
你做了这么多年的生意。
应该明白资金快速流动起来的价值。”
周佑军点头道：
“是的，资金周转越快，资金成本就越低。”
林向东又接着道：
“其二，就是土地供应的问题。
内地房地产行业，在营销上学的是港岛的预售模式。
但是两地的土地供应完全不同。
港岛大量的住宅用地囤在开发商手里。
他们很早就以低价囤积了大量土地。
一个地块，在港岛最常见的开发模式。
就是分为好几期甚至十期。
一小块一小块的开发出来。
周期可能长达十几年甚至20年。
这么长的时间，地价可能已经增值了十倍甚至更多。
港岛的开发商其实主要赚的是囤地的钱。
所以，港岛的土地一直供应不足。
房价也被开发商一步步炒上了天。
在内地，土地是地方政府掌控着供应节奏的。
双安地产不能去囤地，我们也囤不了地。
囤地到了一定期限，政府随时可能收回。
所以，我们在亚龙湾投资高级酒店。
以商业地产的模式，实现了变相的囤地。
因为土地必然随着时间而增值。
政府也需要通过控制土地供应，逐步抬高地价。
然后通过收取土地出让金，变成财政收入。
再用这些钱，来投资改善城建等基础设施。”
周佑军一脸恍然，又问道：
“那我们在商品房开发上，要追求资金周转速度？”
林向东点头道：
“对，这方面，双安地产要向万科深入学习。
万科的模式就是快速滚动开发。
从拿地到项目开盘销售，压缩在不到一年时间。
这就需要很强的项目管理和执行能力。
在内地，像港岛开发商那样囤地捂地是不现实的。
因为政府一定会干预，国家甚至会立法。”
周佑军又点头道：
“所以，我们在商品房和商业地产方面。
要考虑两种不同的投资模式。”
林向东点头道：
“原则上的确是这样。
纯粹的住宅项目，要学习万科模式。
通过快速的滚动开发，实现资金的快速周转。
并且通过高杠杆投资，取得高回报。
这对项目的管理、执行以及产品设计。
都有很高的要求。
商业地产又可以考虑两种模式。
一是和黎江合作，投资亚龙湾海景酒店这种模式。
下一步，我会想办法引入香格里拉酒店集团。
与亚龙地产一起合作。
将来等亚龙地产有了充足的资本。
甚至可以考虑收购香格里拉亚洲业务。
另一种商业地产的投资模式。
是双安地产可以考虑的重点模式。”
周佑军又好奇道：
“什么样的商业地产模式？”
林向东喝口茶，又接着道：
“就是在各大城市中心，投资兴建商业广场。
比如就叫它双安广场。
实际上，就是打造一种城市商业综合体。
类似于四海商贸正在改造的绵城五交大厦。
只不过，双安广场的规模要大得多。
我的设想是，双安广场由双安地产投资。
以城市商业综合体的形式。
形成资本在商业地产上的沉淀。
在投资双安广场的同时。
还可以考虑同时投资商品房项目。
比如就叫它双安公寓，打造成一个中高端住宅品牌。
双安广场，可以考虑引入董阿姨要做的连锁超市项目。
其二，就是引入，或者与四海商贸合作。
在双安广场打造百货购物中心。
四海商贸未来发展成四海集团。
核心业务就是做百货商业。
此外，部分旗舰型的双安广场。
还可以考虑引入香格里拉酒店。
我们可以想象一下，用十年二十年时间。
在全国各地主要的城市，投资建成100座双安广场。
那会是一副什么样的景象。”
周佑军顿时懵了一脸，喃喃道：
“那至少也是几百亿甚至上千亿的投资。”
林向东微微一笑：
“军哥，我刚才实际上谈的是双安投资。
双安投资一共可以规划为五条业务线。
第一是商品房开发方向；
第二是双安广场；
第三是与黎江和香格里拉合作的酒店方向；
第四是物业管理公司；
这四个业务方向，都可以做出一家上市公司。
第五个方向，就是在资本市场投资。
通过股票投资上的收益。
来支撑各个业务方向发展的资金需求。
将来，你要做的是战略管理，把控业务发展方向。
商品房、双安广场、酒店和物业管理。
这四个业务方向，你都要挑选培养出一两员大将型的管理人才。
这样的人才，首先要求有很强的执行能力。
其次就是专业和学习能力。
我们要用15年到20年。
来逐步实现双安投资这些战略发展构想。”
周佑军想象了一下，又喃喃道：
“这样的一个房地产集团。
如果做出来了，就是一个地产航母舰队啊。”
林向东点头一笑：
“没错，想象可以很美，如同遥望星辰大海。
这四个业务方向都做出一家上市公司。
四家公司的股票市值加起来。
超过一万亿都是可以想象的。
到时候，双安投资就成了一家控股公司。
它就叫双安控股。”
周佑军心潮澎湃，哂然一笑道：
“要是能做到这样的地步。
那我们在房地产发展史上。
也能留下浓墨重彩的一笔了。”
“军哥，真做到这样的程度。
你在这个行业就是真正的大佬。”
笑说一句，林向东话风又是一转，严肃道：
“只是要达到这样一个目标。
你们要付出很多难以想象的努力。
军哥，趁着现在还有时间。
你首先就要努力提升自己。
尽快去水木大学或者京大读一个mbA吧。”
周佑军道：
“向东，前些天我听你们财大的戴教授说。
蜀大商学院明年会办mbA班。”
林向东点点头：
“军哥，你可以先去水木或京大mbA体验一下。
以后，双安投资和知味投资。
可以通过赞助的形式，与蜀大商学院合作。
让公司培养的管理干部。
分批到蜀大商学院读在职mbA。”
周佑军又点头道：
“好，那我最近抽时间去京城打听一下。”
林向东又道：
“双安投资做股票的事，就委托给FIm来打理。
现阶段，FIm就收取5%的管理费。
将来，如果内地能做私募基金了。
双安投资再认购FIm在内地的私募基金。
军哥，从现在开始，大概三四年时间。
你的主要任务是学习提升自己。
同时挖掘和培养有执行力的管理人才。”
周佑军一脸认真道：
“放心，我一定会竭尽全力。”
9月19日，下午3点过。
东山度假山庄，胡晶晶家里的木楼别墅。
看着床上熟睡的林向西。
林向东俯下身来。
在她小脸上轻轻亲了一下。
旁边的董晓莉轻声道：
“你快走吧，西西要是醒了，会哭鼻子的。”
林向东站起身来，又抱着董晓莉亲了一口。
方才下楼钻进一辆奔驰320。
楼下，胡晶晶和董晓莉一起望着奔驰车远去。
胡晶晶突然道：
“晓莉姐，现在蜀都可以直飞港岛了。
你也可以抽时间去港岛玩玩嘛。
等浩浩满了半岁，我就给他断奶了。
到时候，你可以好好休息一段时间。”
董晓莉摇摇头：
“我去港岛，那是给向东添乱。”
胡晶晶轻轻一叹：
“也就是你，才过得了这样寂寞寡淡的日子。”
董晓莉淡淡一笑：
“我不觉得有什么寂寞寡淡。
跟徐政那个混蛋一起过的20多年相比。
我现在没有焦虑，也不愁生意上的事。
每天也有时间运动健身，还有读书看报。
有向东陪着的时候，就好好放松一下。
这样的日子，轻松、安宁又充实。
我真的感觉很幸福，也真的知足了。”
108国道，奔驰车正驶向蜀都。
后排座上，周佑军和林向东谈论着房地产。
“向东，去年蜀都全市的房地产投资有68个亿。
今年的投资增幅不大，也就在6%左右。
商品房销售增长倒是很快，超过了30%。
我们明年是不是再拿一两块地？”
林向东想想道：
“双安地产今年已经在蜀都拿了一块地。
公司刚刚起步，资金还不充裕。
整个房地产行业还缺少一个契机。
资金是有成本的，我建议现阶段不必囤地。”
周佑军好奇道：
“向东，你说的契机是什么？”
林向东道：
“就是全面取消福利分房。
现在各种单位和企业的福利分房还比较普遍。
房改试点搞了十来年，这才是最大的障碍。
一旦全面取消福利分房政策。
住宅开发会全面迈进市场化。
住房按揭贷款也会从试点走向全面普及。
住房消费也会进入全面货币化的新阶段。
整个房地产行业的春天就来了。
现在，双安地产可以每一两年开发一个小项目。
主要用于锻炼和培养队伍，积累经验。
一旦全面取消福利分房的政策公布。
我们就可以大笔投资了。”
周佑军想想道：
“全面取消福利分房，应该很难吧？”
林向东摇头一笑：
“军哥，这是必然的趋势，不用怀疑。
只有全面取消福利分房。
让所有人都拿钱去买房。
房改才算进入了实质性的阶段。
只有完成这样实质性的房改。
房地产行业才会迎来爆发式发展。
而房地产投资，又事关国民经济下一阶段发展。
这个行业非常特殊，会成为支柱型的产业之一。
因为它有超长超宽的产业链。
上游涉及到钢材、水泥、玻璃等建材行业，还有工程机械。
下游又有家电、家具、家纺等行业。
房地产开发本身，又涉及建筑、银行放贷和政府的土地供应。
此外，还有建筑设计、房产中介、装修、物业管理等服务业。
再进一步延伸的话，比如建材业还有上游。
像矿产、冶炼这些行业。
所以，一个房地产项目的投资。
能拉动几十个细分行业的发展。
在房地产发展已经比较成熟的国家。
房地产投资的拉动系数在1.8倍到1.9倍。
1个亿的房地产投资。
能拉动产业链上1.8亿到1.9亿的投资。
而我们国家的房地产行业刚刚起步。
所以，房地产投资的拉动系数达到2.5倍甚至3倍都很正常。
这个行业一旦发展起来。
对Gdp的贡献能超过20%，甚至占到1\/4。”
周佑军一直专注的听着，不由赞道：
“向东，你懂的真多。”
林向东道：
“军哥，这些行业发展背景和相关知识。
通过读书看报就能逐步了解到的。
这是一种行业宏观发展的前景。
到了蜀都，我们再详细聊一聊。
双安地产接下来如何制订一步步的发展战略。”
周佑军点头一笑：
“好，说实话，我还没什么头绪。
一直想找机会跟你详细讨论一下。”
林向东点点头，开始闭目休息。
以前，双安地产没有资本实力。
讨论具体的发展规划只是空谈。
现在，时机已经基本成熟了。
因为明年就会出台全面取消福利分房的政策了。
下午快5点时，赶到了蜀都锦绣花园。
林向东和周佑军坐在楼顶露台喝茶。
接着聊房地产和双安地产的发展战略。
周佑军沏好茶水，两人点根烟，又接着聊。
林向东道：
“军哥，华夏有十几亿人口。
房地产行业未来发展到10万亿甚至20万亿的规模。
其实都是可以想象的。
这个行业，从投资开发到终端市场的消费。
其实都是加杠杆的模式，甚至是高杠杆。
在投资端，开发商搞的商品房预售模式。
其实是港岛在60年代发明的卖楼花。
一个商品房开发项目，长则两年，短则一年半。
在工期进行到几个月，主体结构封顶时。
开发商就可以通过预售快速回笼资金。
房产开发最常见的投资杠杆，可以达到10倍左右。
比如宏元地产在绵城开发的西山公馆。
而在消费端，购房者以两成首付按揭买房。
消费杠杆也达到了5倍。
所以，通过银行对开发商和购房者两头放贷。
资金就在整个产业链上快速流动起来。
你做了这么多年的生意。
应该明白资金快速流动起来的价值。”
周佑军点头道：
“是的，资金周转越快，资金成本就越低。”
林向东又接着道：
“其二，就是土地供应的问题。
内地房地产行业，在营销上学的是港岛的预售模式。
但是两地的土地供应完全不同。
港岛大量的住宅用地囤在开发商手里。
他们很早就以低价囤积了大量土地。
一个地块，在港岛最常见的开发模式。
就是分为好几期甚至十期。
一小块一小块的开发出来。
周期可能长达十几年甚至20年。
这么长的时间，地价可能已经增值了十倍甚至更多。
港岛的开发商其实主要赚的是囤地的钱。
所以，港岛的土地一直供应不足。
房价也被开发商一步步炒上了天。
在内地，土地是地方政府掌控着供应节奏的。
双安地产不能去囤地，我们也囤不了地。
囤地到了一定期限，政府随时可能收回。
所以，我们在亚龙湾投资高级酒店。
以商业地产的模式，实现了变相的囤地。
因为土地必然随着时间而增值。
政府也需要通过控制土地供应，逐步抬高地价。
然后通过收取土地出让金，变成财政收入。
再用这些钱，来投资改善城建等基础设施。”
周佑军一脸恍然，又问道：
“那我们在商品房开发上，要追求资金周转速度？”
林向东点头道：
“对，这方面，双安地产要向万科深入学习。
万科的模式就是快速滚动开发。
从拿地到项目开盘销售，压缩在不到一年时间。
这就需要很强的项目管理和执行能力。
在内地，像港岛开发商那样囤地捂地是不现实的。
因为政府一定会干预，国家甚至会立法。”
周佑军又点头道：
“所以，我们在商品房和商业地产方面。
要考虑两种不同的投资模式。”
林向东点头道：
“原则上的确是这样。
纯粹的住宅项目，要学习万科模式。
通过快速的滚动开发，实现资金的快速周转。
并且通过高杠杆投资，取得高回报。
这对项目的管理、执行以及产品设计。
都有很高的要求。
商业地产又可以考虑两种模式。
一是和黎江合作，投资亚龙湾海景酒店这种模式。
下一步，我会想办法引入香格里拉酒店集团。
与亚龙地产一起合作。
将来等亚龙地产有了充足的资本。
甚至可以考虑收购香格里拉亚洲业务。
另一种商业地产的投资模式。
是双安地产可以考虑的重点模式。”
周佑军又好奇道：
“什么样的商业地产模式？”
林向东喝口茶，又接着道：
“就是在各大城市中心，投资兴建商业广场。
比如就叫它双安广场。
实际上，就是打造一种城市商业综合体。
类似于四海商贸正在改造的绵城五交大厦。
只不过，双安广场的规模要大得多。
我的设想是，双安广场由双安地产投资。
以城市商业综合体的形式。
形成资本在商业地产上的沉淀。
在投资双安广场的同时。
还可以考虑同时投资商品房项目。
比如就叫它双安公寓，打造成一个中高端住宅品牌。
双安广场，可以考虑引入董阿姨要做的连锁超市项目。
其二，就是引入，或者与四海商贸合作。
在双安广场打造百货购物中心。
四海商贸未来发展成四海集团。
核心业务就是做百货商业。
此外，部分旗舰型的双安广场。
还可以考虑引入香格里拉酒店。
我们可以想象一下，用十年二十年时间。
在全国各地主要的城市，投资建成100座双安广场。
那会是一副什么样的景象。”
周佑军顿时懵了一脸，喃喃道：
“那至少也是几百亿甚至上千亿的投资。”
林向东微微一笑：
“军哥，我刚才实际上谈的是双安投资。
双安投资一共可以规划为五条业务线。
第一是商品房开发方向；
第二是双安广场；
第三是与黎江和香格里拉合作的酒店方向；
第四是物业管理公司；
这四个业务方向，都可以做出一家上市公司。
第五个方向，就是在资本市场投资。
通过股票投资上的收益。
来支撑各个业务方向发展的资金需求。
将来，你要做的是战略管理，把控业务发展方向。
商品房、双安广场、酒店和物业管理。
这四个业务方向，你都要挑选培养出一两员大将型的管理人才。
这样的人才，首先要求有很强的执行能力。
其次就是专业和学习能力。
我们要用15年到20年。
来逐步实现双安投资这些战略发展构想。”
周佑军想象了一下，又喃喃道：
“这样的一个房地产集团。
如果做出来了，就是一个地产航母舰队啊。”
林向东点头一笑：
“没错，想象可以很美，如同遥望星辰大海。
这四个业务方向都做出一家上市公司。
四家公司的股票市值加起来。
超过一万亿都是可以想象的。
到时候，双安投资就成了一家控股公司。
它就叫双安控股。”
周佑军心潮澎湃，哂然一笑道：
“要是能做到这样的地步。
那我们在房地产发展史上。
也能留下浓墨重彩的一笔了。”
“军哥，真做到这样的程度。
你在这个行业就是真正的大佬。”
笑说一句，林向东话风又是一转，严肃道：
“只是要达到这样一个目标。
你们要付出很多难以想象的努力。
军哥，趁着现在还有时间。
你首先就要努力提升自己。
尽快去水木大学或者京大读一个mbA吧。”
周佑军道：
“向东，前些天我听你们财大的戴教授说。
蜀大商学院明年会办mbA班。”
林向东点点头：
“军哥，你可以先去水木或京大mbA体验一下。
以后，双安投资和知味投资。
可以通过赞助的形式，与蜀大商学院合作。
让公司培养的管理干部。
分批到蜀大商学院读在职mbA。”
周佑军又点头道：
“好，那我最近抽时间去京城打听一下。”
林向东又道：
“双安投资做股票的事，就委托给FIm来打理。
现阶段，FIm就收取5%的管理费。
将来，如果内地能做私募基金了。
双安投资再认购FIm在内地的私募基金。
军哥，从现在开始，大概三四年时间。
你的主要任务是学习提升自己。
同时挖掘和培养有执行力的管理人才。”
周佑军一脸认真道：
“放心，我一定会竭尽全力。”