第563章 商业地产不是好生意
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1月6日上午，港岛机场。
赵蕾抱着林向东，依依惜别。
“我争取一周之内就办完，早点回来。”
林向东道：
“不用着急，你就当是休假，多玩几天吧。”
赵蕾摇头道：
“恒儿生下来，我还是第一次离开他。
再有一个月，孩子肯定会叫爸爸妈妈了。
这段时间的陪伴很重要。”
林向东点点头：
“放心吧，我会抽时间陪孩子的。”
赵蕾抿嘴一笑：
“恒儿每晚睡觉前，你去看看。
再给孩子哼一首儿歌就好了。”
送走赵蕾和方莉，回城的宾利车上。
郭慧光依偎在林向东怀里，轻声问道：
“向东哥，将来你有了十几个孩子。
你会顾及得过来吗？”
“必须要顾及过来啊。”
林向东笑笑，又解释道：
“我计划在45岁左右就退休。
40岁左右开始半退休吧。
那时候，家里这两年出生的孩子都长大了。
像霏儿和恒儿，到时候开始上高中了。
在孩子们上中学之前，我就是陪伴他们。
这个年龄段，孩子的教育首先来自于母教。
其次就是家里长辈，家庭环境，还有学校。
到了青春期，就该我这个爸爸出场了。”
“嗯，我的成长中，也是爸爸的影响最大。”
郭慧光回想着自己的中学时代，脸上带着微笑。
“我15岁去美国读寄宿制中学。
那时候爸爸很忙，我经常给他写信。
他每周都会抽时间给我回信。
后来我读大学了，都还习惯给爸爸写信。”
“你们不打电话吗？”林向东好奇道。
郭慧光解释道：
“那时候爸爸忙工作，又有时差问题。
有时候接听电话很不方便。
后来我感觉写信更容易和爸爸交流。
用书面语言，能够更好的整理和表达。”
林向东微笑道：
“写信是一种沟通的好办法。
郭叔是一个好父亲。”
郭慧光看了看专心开车的高磊。
贴在林向东耳边，悄声问道：
“向东哥，我能为你生孩子吗？”
林向东愣了一下，笑问道：
“你当真？”
郭慧光又悄声道：
“我舍不得你，更不想嫁给别人。
我也很喜欢蕾姐、泉姐和芷涵她们。
我讲的不是现在，是将来。
在我30岁之前，如果事业有成。
我就生一个孩子，好不好？”
林向东点头一笑：
“你想生两个都没问题。”
郭慧光甜甜一笑：
“嗯，那我就生两个。”
抱着郭慧光亲吻一阵，林向东问道：
“什么时候有了这样的想法？”
郭慧光悄声道：
“就在你家乡玩的那段时间。
那些日子，我感觉我们不止是恋人，还是亲人。
你投资建设家乡的那些计划和想法。
让我感觉骄傲又自豪，我想跟你一起做。
我想要有你的孩子。
想要孩子们长大了，去追随爸爸的脚步。
我从小生活条件优越，衣食无忧。
除了专心读书，一直都没想好人生目标。
在你的家乡，在你的身上，我找到了答案。
就像你讲的，我们投资的是国运。
这样参与华夏的复兴进程，我感觉好有成就感。”
林向东呵呵笑道：
“知我者，慧光也。
不过，我可没你想的那么伟大。
在自己赚钱的基础之上。
如果能够带动经济发展，造福大量普通人。
那就是最好的结果。
就像你爸投资内地一样。
有些项目当时并不具备投资条件。
为了支持国家发展，他力排众议，坚持投资。
内地的不断发展又会长期回报他。”
郭慧光亲了林向东一口，甜甜一笑。
“向东哥，你的有些观念和我爸真像。
只是你的赚钱能力太强了。
三年多时间，相当于我爸几十年的成就。”
林向东道：
“慧光，钱是资产中最不值钱的。
货币只会长期贬值，不会增值。
你爸十几年前投资5亿美金在京城建设国贸。
这笔投资会长期增值，收益越来越高。
这个项目，相当于一头长期稳定的现金奶牛。”
郭慧光抿嘴一笑：
“国贸预计3月份就会在A股上市。
二期工程今年也会完工。
向东哥，你会买进国贸的股票吗？”
林向东摇头一笑：
“这种稳定收租的商业地产项目，想象空间不大。
对于主要股东可以长期稳定盈利。
对于普通投资者可能不太友好。
就像你写的房地产行业分析报告。
港岛有一些房产商开发的物业。
无论是商业地产还是住宅物业。
他们只租不卖，通过收租慢慢回收投资。
同时又能享受物业的长期增值。
这是因为港岛的房地产市场特殊。
房价很贵，租金很高。
在A股要投资房地产公司。
就要投资优秀的开发商。
国贸上市之后，如果股价长线能涨10倍。
那么优秀的开发商可能会涨100倍。”
郭慧光想了想，问道：
“向东哥，是因为住宅开发的杠杆投资吗？”
林向东点头道：
“对，商品住宅不止是高杠杆投资。
还有预售模式下的快速回笼资金。
港岛市场发明的预售制。
在内地市场会有过之，无不及。
一个商品住宅项目，如果开发效率够高。
可能从拿地到开盘还不到一年时间。
房地产公司可以通过高负债，快速开发的模式。
获得很高的资产收益率。
财报中的利润、净资产收益率等指标会很好看。
所以，跟纯粹的商品住宅开发相比。
商业地产投资回收周期长，资金周转慢，不是好生意。”
郭慧光又好奇道：
“为什么珊珊的双安地产，要去投资商业综合体和酒店呢？”
林向东微笑道：
“这一点都不矛盾啊。
双安地产规划投资商业广场和酒店项目。
跟你爸投资国贸和香格里拉这些项目类似。
都是一种资本长期沉淀，稳定赚钱的投资模式。
前提是自有资金充足，没有杠杆或杠杆很低。
如果资金实力雄厚，甚至可以长期自持物业。
通过稳定和持续的现金流回收投资成本。
然后再享受项目投资的长期增值。
比如你爸投资的国贸项目，十几年了。
现阶段的营业毛利率可能超过50%。
净利率可能超过30%。
商品住宅开发就完全不一样。
需要快速回笼资金，滚动开发。
这是一种赚快钱的生意模式。
内地的房地产行业才刚刚起步。
未来可能会出现新鸿基或长和那种体量的上市公司。
因为内地潜在的市场规模非常之大。
将来如果有公司发展到几千亿销售。
有几百亿利润也很正常的。”
“谢谢向东哥，我记下了。”郭慧光温柔道。
自从做了林向东的助理。
郭慧光经常有机会听到林向东分析或展望一个行业。
今天，从机场回办公室的路上。
她感觉自己又涨知识了。
1月6日上午，港岛机场。
赵蕾抱着林向东，依依惜别。
“我争取一周之内就办完，早点回来。”
林向东道：
“不用着急，你就当是休假，多玩几天吧。”
赵蕾摇头道：
“恒儿生下来，我还是第一次离开他。
再有一个月，孩子肯定会叫爸爸妈妈了。
这段时间的陪伴很重要。”
林向东点点头：
“放心吧，我会抽时间陪孩子的。”
赵蕾抿嘴一笑：
“恒儿每晚睡觉前，你去看看。
再给孩子哼一首儿歌就好了。”
送走赵蕾和方莉，回城的宾利车上。
郭慧光依偎在林向东怀里，轻声问道：
“向东哥，将来你有了十几个孩子。
你会顾及得过来吗？”
“必须要顾及过来啊。”
林向东笑笑，又解释道：
“我计划在45岁左右就退休。
40岁左右开始半退休吧。
那时候，家里这两年出生的孩子都长大了。
像霏儿和恒儿，到时候开始上高中了。
在孩子们上中学之前，我就是陪伴他们。
这个年龄段，孩子的教育首先来自于母教。
其次就是家里长辈，家庭环境，还有学校。
到了青春期，就该我这个爸爸出场了。”
“嗯，我的成长中，也是爸爸的影响最大。”
郭慧光回想着自己的中学时代，脸上带着微笑。
“我15岁去美国读寄宿制中学。
那时候爸爸很忙，我经常给他写信。
他每周都会抽时间给我回信。
后来我读大学了，都还习惯给爸爸写信。”
“你们不打电话吗？”林向东好奇道。
郭慧光解释道：
“那时候爸爸忙工作，又有时差问题。
有时候接听电话很不方便。
后来我感觉写信更容易和爸爸交流。
用书面语言，能够更好的整理和表达。”
林向东微笑道：
“写信是一种沟通的好办法。
郭叔是一个好父亲。”
郭慧光看了看专心开车的高磊。
贴在林向东耳边，悄声问道：
“向东哥，我能为你生孩子吗？”
林向东愣了一下，笑问道：
“你当真？”
郭慧光又悄声道：
“我舍不得你，更不想嫁给别人。
我也很喜欢蕾姐、泉姐和芷涵她们。
我讲的不是现在，是将来。
在我30岁之前，如果事业有成。
我就生一个孩子，好不好？”
林向东点头一笑：
“你想生两个都没问题。”
郭慧光甜甜一笑：
“嗯，那我就生两个。”
抱着郭慧光亲吻一阵，林向东问道：
“什么时候有了这样的想法？”
郭慧光悄声道：
“就在你家乡玩的那段时间。
那些日子，我感觉我们不止是恋人，还是亲人。
你投资建设家乡的那些计划和想法。
让我感觉骄傲又自豪，我想跟你一起做。
我想要有你的孩子。
想要孩子们长大了，去追随爸爸的脚步。
我从小生活条件优越，衣食无忧。
除了专心读书，一直都没想好人生目标。
在你的家乡，在你的身上，我找到了答案。
就像你讲的，我们投资的是国运。
这样参与华夏的复兴进程，我感觉好有成就感。”
林向东呵呵笑道：
“知我者，慧光也。
不过，我可没你想的那么伟大。
在自己赚钱的基础之上。
如果能够带动经济发展，造福大量普通人。
那就是最好的结果。
就像你爸投资内地一样。
有些项目当时并不具备投资条件。
为了支持国家发展，他力排众议，坚持投资。
内地的不断发展又会长期回报他。”
郭慧光亲了林向东一口，甜甜一笑。
“向东哥，你的有些观念和我爸真像。
只是你的赚钱能力太强了。
三年多时间，相当于我爸几十年的成就。”
林向东道：
“慧光，钱是资产中最不值钱的。
货币只会长期贬值，不会增值。
你爸十几年前投资5亿美金在京城建设国贸。
这笔投资会长期增值，收益越来越高。
这个项目，相当于一头长期稳定的现金奶牛。”
郭慧光抿嘴一笑：
“国贸预计3月份就会在A股上市。
二期工程今年也会完工。
向东哥，你会买进国贸的股票吗？”
林向东摇头一笑：
“这种稳定收租的商业地产项目，想象空间不大。
对于主要股东可以长期稳定盈利。
对于普通投资者可能不太友好。
就像你写的房地产行业分析报告。
港岛有一些房产商开发的物业。
无论是商业地产还是住宅物业。
他们只租不卖，通过收租慢慢回收投资。
同时又能享受物业的长期增值。
这是因为港岛的房地产市场特殊。
房价很贵，租金很高。
在A股要投资房地产公司。
就要投资优秀的开发商。
国贸上市之后，如果股价长线能涨10倍。
那么优秀的开发商可能会涨100倍。”
郭慧光想了想，问道：
“向东哥，是因为住宅开发的杠杆投资吗？”
林向东点头道：
“对，商品住宅不止是高杠杆投资。
还有预售模式下的快速回笼资金。
港岛市场发明的预售制。
在内地市场会有过之，无不及。
一个商品住宅项目，如果开发效率够高。
可能从拿地到开盘还不到一年时间。
房地产公司可以通过高负债，快速开发的模式。
获得很高的资产收益率。
财报中的利润、净资产收益率等指标会很好看。
所以，跟纯粹的商品住宅开发相比。
商业地产投资回收周期长，资金周转慢，不是好生意。”
郭慧光又好奇道：
“为什么珊珊的双安地产，要去投资商业综合体和酒店呢？”
林向东微笑道：
“这一点都不矛盾啊。
双安地产规划投资商业广场和酒店项目。
跟你爸投资国贸和香格里拉这些项目类似。
都是一种资本长期沉淀，稳定赚钱的投资模式。
前提是自有资金充足，没有杠杆或杠杆很低。
如果资金实力雄厚，甚至可以长期自持物业。
通过稳定和持续的现金流回收投资成本。
然后再享受项目投资的长期增值。
比如你爸投资的国贸项目，十几年了。
现阶段的营业毛利率可能超过50%。
净利率可能超过30%。
商品住宅开发就完全不一样。
需要快速回笼资金，滚动开发。
这是一种赚快钱的生意模式。
内地的房地产行业才刚刚起步。
未来可能会出现新鸿基或长和那种体量的上市公司。
因为内地潜在的市场规模非常之大。
将来如果有公司发展到几千亿销售。
有几百亿利润也很正常的。”
“谢谢向东哥，我记下了。”郭慧光温柔道。
自从做了林向东的助理。
郭慧光经常有机会听到林向东分析或展望一个行业。
今天，从机场回办公室的路上。
她感觉自己又涨知识了。